De los Derechos Reales

Esta obra sobre los “derechos reales”, denominación que el profesor titular de derecho civil y registral de la Universidad Central de Chile, Marco Antonio Sepúlveda Larroucau, prefiere respecto de otras con las que se suele identificar esta materia, es una versión revisada de sus apuntes de clases por parte del Área Privada de la misma universidad, los que consideran las explicaciones, entre otras, de diversos autores nacionales.
Por lo tanto, se trata de una publicación que se basa en el respectivo programa de derecho civil y cuyos principales destinatarios son los alumnos de la misma cátedra.
Puede que un aspecto diferenciador de este manual sea aquel apartado dedicado al derecho registral inmobiliario, lo que se explica porque el profesor Sepúlveda Larroucau ha sido su más decidido exponente en el ámbito académico nacional. Ello, por ejemplo, se ha traducido en que la Universidad Central de Chile imparta una cátedra de pregrado en derecho registral, que una de las cédulas de su examen de grado en derecho civil verse sobre la misma materia y que el mismo profesor haya fundado el 2017 en la misma universidad un magíster en derecho inmobiliario y registral.

Tabla de contenido
Presentación        15
1ª Parte
BIENES Y MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO
Denominación del curso        19
1.    Función        21
2.    Cosa y bien        23
3.    Clasificación de las cosas o bienes        25
3.1.    Bienes corporales e incorporales (artículo 565 C.C.)        25
3.2.    Bienes muebles e inmuebles (artículo 566 C.C.)        25
3.3.    Bienes fungibles y no fungibles (bienes consumibles y no consumibles), (artículo 575 C.C.). Bienes «corruptibles» (artículo 488 C.C.)        26
3.4.    COSAS O BIENES INCORPORALES        26
3.5.    DERECHOS REALES Y PERSONALES        28
3.5.1.    Teorías sobre los derechos reales y personales        28
3.5.2.    Diferencias entre los derechos reales y personales        29
3.6.    DERECHOS REALES DE USO O GOCE Y DE GARANTÍA        32
4.    Derechos y acciones muebles e inmuebles        33
5.    La propiedad        35
5.1.    FUNDAMENTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD        35
5.2.    EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD        37
5.3.    EL DERECHO DE PROPIEDAD EN CHILE        39
5.4.    CARACTERÍSTICAS DEL DOMINIO        41
5.5.    FACULTADES DEL DOMINIO        43
5.6.    FACULTAD Y CAPACIDAD DE DISPOSICIÓN        45
5.7.    CONTENIDO PASIVO DEL DERECHO DE PROPIEDAD        48
5.8.    EXTENSIÓN MATERIAL DEL DOMINIO        49
5.9.    LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD        50
5.10.    DIVERSAS CLASES DE PROPIEDAD        51
6.    La copropiedad        55
6.1.    CLASES DE COPROPIEDAD        55
6.2.    NATURALEZA JURÍDICA DE LA COPROPIEDAD        56
6.3.    REGLAMENTACIÓN DE LA COPROPIEDAD        56
6.4.    DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS EN LA COSA COMÚN        56
6.5.    TÉRMINO DE LA COPROPIEDAD        57
6.6.    LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA DE LA LEY N.º 21.442        57
6.6.1.    Ámbito de aplicación de la Ley N.º 21.442        59
6.6.2.    Tipos de condominios de la Ley N.º 21.442        59
6.6.3.    Constitución de la copropiedad inmobiliaria de la Ley N.º 21.442        59
6.6.4.    Órganos de administración de la copropiedad inmobiliaria de la Ley N.º 21.442        60
6.6.5.    Naturaleza jurídica de la copropiedad inmobiliaria de la Ley N.º 21.442        61
7.    Modos de adquirir el dominio        63
7.1.    CLASIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS        63
7.2.    CLASIFICACIONES DE LOS MODOS DE ADQUIRIR        66
7.3.    LA OCUPACIÓN        67
7.3.1.    Requisitos de la ocupación        67
7.3.2.    Clases de ocupación        67
7.4.    LA ACCESIÓN        68
7.4.1.    Clases de accesión        69
7.4.1.1.    Accesión de frutos        69
7.4.1.2.    Accesión continua        69
7.5.    LA TRADICIÓN        70
7.5.1.    Características de la tradición        71
7.5.2.    Aplicación de la tradición        71
7.5.3.    Entrega y tradición        71
7.5.4.    Requisitos de la tradición        72
7.5.5.    Efectos de la tradición        73
7.5.6.    Formas de efectuar la tradición        74
7.5.7.    Tradición de los derechos reales sobre bienes muebles        74
7.5.8.    Tradición de los derechos reales sobre bienes inmuebles        76
7.5.9.    Tradición del derecho real de herencia        77
7.5.10.    Tradición de los derechos personales        78
7.6.    LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y LA POSESIÓN        80
7.6.1.    Evolución histórica de la prescripción        80
7.6.2.    Fundamentos de la prescripción        83
7.6.3.    Reglas comunes a ambas clases de prescripción        84
7.6.4.    La prescripción adquisitiva        86
7.6.5.    Requisitos para ganar por prescripción el dominio        86
7.7.    LA POSESIÓN        88
7.7.1.    Dominio, posesión y mera tenencia        88
7.7.2.    Ventajas de la posesión        91
7.7.3.    La coposesión        91
7.7.4.    Clases de posesión        91
7.7.5.    Posesión regular        92
7.7.6.    Posesión irregular        96
7.7.7.    Posesiones viciosas        96
7.7.8.    Adquisición, conservación y pérdida de la posesión        98
7.7.9.    Principio básico en la adquisición de la posesión        98
7.7.10.    Adquisición, conservación y pérdida de la posesión de los bienes muebles        98
7.7.11.    Adquisición, conservación y pérdida de la posesión de los bienes inmuebles        99
7.7.12.    Prueba de la posesión        108
7.7.13.    Interrupción de la prescripción        110
7.7.14.    La prescripción adquisitiva ordinaria        113
7.7.15.    La prescripción adquisitiva extraordinaria        114
7.7.16.    Prescripción adquisitiva de otros derechos reales        114
7.7.17.    Efecto retroactivo de la prescripción adquisitiva        115
7.7.18.    Efecto liberatorio de la prescripción adquisitiva        115
7.7.19.    La sentencia de prescripción        116
7.7.20.    Prescripción contra título inscrito        116
7.8.    LA SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE        118
7.9.    LA LEY        118
Bibliografía        119

2ª Parte
DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
1.    El derecho registral inmobiliario y sus principios        123
2.    El registro inmobiliario chileno        127
2.1.    EFECTOS SUSTANTIVOS DE LA INSCRIPCIÓN CHILENA        128
2.1.1.    La inscripción es la única forma de efectuar la tradición de los derechos reales inmuebles (a excepción de las servidumbres, lo que debe ser corregido)        129
2.1.2.    La inscripción es requisito, garantía y prueba de la posesión de las cosas inmuebles        130
2.1.2.1.    Como requisito: artículos 696 y 724        130
2.1.2.2.    Como garantía: artículos 726, 728, 729, 730 y 2505        130
2.1.2.3.    Como prueba: artículo 924        131
2.1.3.    Se deben inscribir las sentencias que declaran la prescripción adquisitiva de derechos reales inmuebles; de lo contrario, no son oponibles a terceros (artículos 689 y 2513 del C. C.)        133
2.1.4.    Necesidad de practicar las inscripciones previstas en el artículo 688 para que los herederos puedan disponer de los inmuebles hereditarios        133
2.2.    LA INSCRIPCIÓN ES LA PRUEBA DEL RESPECTIVO DERECHO REAL        134
2.3.    ROL DE LA INSCRIPCIÓN CONSERVATORIA EN CHILE        136
2.3.1.    Publicidad de la propiedad raíz        136
2.3.2.    Mantener la historia de la propiedad inmobiliaria        138
2.3.3.    Única forma de efectuar la tradición de los derechos reales inmuebles, a excepción del derecho de servidumbre        138
2.3.4.    Requisito, garantía y prueba de la posesión de los derechos reales inmuebles        138
2.3.5.    Solemnidad de determinados actos o contratos        139
3.    Sanción, en general, por la falta de inscripción de un título que debe inscribirse        141
3.1.    Si la inscripción tiene por finalidad hacer oponible un derecho real u otra situación jurídica a terceros, la falta de inscripción acarreará su inoponibilidad        141
3.2.    Si se requiere para transferir o constituir derechos reales, no se producirá su transferencia o constitución        141
3.3.    Si se exige como requisito, garantía y prueba de la posesión, las consecuencias son evidentes, al menos tratándose de inmuebles inscritos        142
3.4.    Si se estima que es solemnidad de ciertos actos o contratos, la sanción será la nulidad absoluta del acto o contrato (artículo 1682 inciso 1º C.C.) o su inexistencia        142
3.5.    Tratándose de las inscripciones previstas en el artículo 688 C.C., es decir, de las necesarias para que los herederos puedan disponer de los inmuebles hereditarios, se ha discutido en torno a la sanción por la omisión de tales inscripciones        142
4.    Folio personal y folio real        145
5.    Títulos que deben y pueden inscribirse        147
6.    Los conservadores        151
7.    Libros del conservador de bienes raíces        153
7.1.    El Repertorio        153
7.2.    El Registro de Propiedad        154
7.3.    El Registro de Hipotecas y Gravámenes        154
7.4.    El Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar        154
7.5.    El Índice General        154
8.    Conservador competente para practicar las inscripciones        155
9.    Documentos idóneos para requerir las inscripciones        157
10.    Características del sistema registral inmobiliario chileno        159
Bibliografía        161

3ª Parte
DERECHOS REALES LIMITADOS
Los derechos reales limitados        165
1.    La propiedad fiduciaria        167
1.1.    CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO        167
1.2.    ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD FIDUCIARIA        168
1.3.    EFECTOS DEL FIDEICOMISO        169
1.4.    EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO        171
2.    El usufructo        173
2.1.    CARACTERÍSTICAS DEL USUFRUCTO        173
2.2.    ELEMENTOS DEL USUFRUCTO        173
2.3.    CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO        174
2.4.    EFECTOS DEL USUFRUCTO        175
2.5.    EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO        177
3.    El uso y la habitación        179
4.    Las servidumbres        181
4.1.    CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES        183
4.2.    EJERCICIO DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE        184
4.3.    CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES        185
4.3.1.    Servidumbres naturales        188
4.3.2.    Servidumbres legales        188
4.3.3.    Servidumbres relativas al uso público        189
4.3.4.    Servidumbres relativas al interés privado        189
4.3.5.    Servidumbre de demarcación        190
4.3.5.1.    Naturaleza jurídica de la demarcación        190
4.3.5.2.    Operaciones que comprende la demarcación        191
4.3.5.3.    ¿Quién puede provocar la demarcación?        191
4.3.5.4.    Gastos de la demarcación        192
4.3.5.5.    Irrevocabilidad de la demarcación        192
4.3.5.6.    Imprescriptibilidad de la acción de demarcación        193
4.3.6.    Servidumbre de cerramiento        193
4.3.6.1.    Naturaleza jurídica del cerramiento        193
4.3.6.2.    Formas de provocar el cerramiento        193
4.3.7.    Servidumbre de medianería        194
4.3.7.1.    Naturaleza jurídica de la medianería        194
4.3.7.2.    Condiciones de existencia de la medianería        195
4.3.7.3.    Constitución de la medianería        195
4.3.7.4.    Derechos de los colindantes sobre el cerramiento medianero        196
4.3.7.5.    Obligaciones recíprocas de los medianeros        197
4.3.7.6.    Árboles medianeros        198
4.3.7.7.    Prueba de la medianería        198
4.3.8.    Servidumbre de tránsito        199
4.3.8.1.    Naturaleza jurídica de la servidumbre de tránsito        199
4.3.8.2.    Requisitos para que pueda constituirse la servidumbre de tránsito        199
4.3.8.3.    Condiciones en que debe constituirse la servidumbre de tránsito        201
4.3.8.4.    Terminación de la servidumbre de tránsito        201
4.3.9.    Servidumbre de acueducto        201
4.3.10.    Servidumbres de luz y de vista        202
4.3.10.1.    Servidumbre De Luz        202
4.3.10.1.1.    Características de la servidumbre de luz        202
4.3.10.1.2.    Constitución de la servidumbre de luz        203
4.3.10.2.    Servidumbre de vista        203
4.3.10.2.1.    Características de la servidumbre de vista        204
4.3.11.    Naturaleza jurídica de las servidumbres de luz y de vista        204
4.4.    SERVIDUMBRE DE AGUAS LLUVIAS        204
4.5.    SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS        204
4.5.1.    Modo de establecer las servidumbres voluntarias        205
4.5.2.    ¿Quién puede establecer servidumbres voluntarias?        205
4.5.3.    Capacidad para constituir servidumbres voluntarias        206
4.5.4.    ¿Quién puede adquirir la servidumbre voluntaria?        206
4.5.5.    Formas de constituir servidumbres voluntarias        206
4.6.    DETERMINACIÓN DE LOS DERECHOS DEL PREDIO DOMINANTE Y DE LAS OBLIGACIONES DEL PREDIO SIRVIENTE        209
4.7.    EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES        209
5.    El censo, la prenda y la hipoteca        211
Bibliografía        213

4ª Parte
ACCIONES PROTECTORAS DEL DOMINIO Y LA POSESIÓN
1.    Diversas formas de protección del dominio        217
1.1.    Medidas generales de protección        217
1.2.    Medidas de protección en el Derecho Civil        217
2.    La acción reivindicatoria        219
3.    Las acciones posesorias        221
3.1.    DEFINICIÓN DE ACCIONES POSESORIAS        221
3.2.    OBJETO DE LAS ACCIONES POSESORIAS        222
3.3.    PARALELO ENTRE LA ACCIÓN REIVINDICATORIA Y LAS ACCIONES POSESORIAS        222
3.4.    REQUISITOS PARA QUE PROCEDAN LAS ACCIONES POSESORIAS        223
3.5.    CONTRA QUIEN SE PUEDE INTENTAR ACCIÓN POSESORIA        226
3.6.    PRUEBA DE LAS ACCIONES POSESORIAS        226
4.    Las acciones posesorias en particular        229
4.1.    QUERELLA DE AMPARO        229
4.2.    QUERELLA DE RESTITUCIÓN        229
4.3.    QUERELLA DE RESTABLECIMIENTO        230
4.4.    ACCIONES POSESORIAS ESPECIALES        232
4.1.1.    Denuncia de obra nueva        234
4.4.1.1.    Utilidades y problemas de la denuncia de obra nueva        235
4.4.1.2.    Obras denunciables        238
4.4.2.    Denuncia de obra ruinosa        239
4.4.3.    Otros interdictos especiales        242
5.    Acción popular        245
Bibliografía        247

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