Modificaciones formales de inmuebles rusticos

La obra tiene como objetivo destacar un problema relevante en la actualidad, la insuficiente regulación urbanística y registral de las modificaciones formales del suelo rústico en Chile y su influencia en la atomización de este y la idoneidad del control realizado por el Conservador de Bienes Raíces (Registrador de la Propiedad chilena) en su papel de calificador. Al mismo tiempo y a modo referencial, describe y analiza también la evolución de la misma problemática en el Derecho español.

En su desarrollo, se aborda la relevancia de los principios registrales y la función calificadora registral en las acciones de agrupación, agregación, división y segregación del suelo rústico, particularmente en lo que respecta a la validez de la fe pública registral y salvaguarda de terceros compradores de buena fe.

Índice
Prólogo    15
Abreviaturas    25
1. Introducción    29
2. Publicidad registral y registro de la propiedad    35
2.1. Aspectos Generales    35
2.2. Fines de la Publicidad Registral    38
2.3. Características de la publicidad registral    42
2.4. Publicidad material y publicidad formal    44
2.4.1. Publicidad material        45
2.4.2. Publicidad formal        48
2.5. Publicidad registral en el derecho español    50
2.5.1. Publicidad material        50
2.5.2. Publicidad formal        51
2.5.2.1. Medios de la publicidad formal    57
2.6. Publicidad en el sistema registral chileno    63
2.6.1. Publicidad material        63
2.6.2. Publicidad formal        65
2.7. Mecanismo de la publicidad registral: el registro de la propiedad.    70
2.7.1. Aspectos generales        70
2.7.2. Funciones del Registro de la Propiedad y el Registro Conservatorio de Bienes Raíces        72
2.7.3. Objeto del Registro    75
2.8. Publicidad formal e interconexión de datos. El “proyecto IMOLA”    78
2.8.1. Nuevas tecnologías y publicidad formal        78
2.8.2. El Proyecto IMOLA. La consecución de un Registro de la Propiedad único en Europa        80
3. Sistemas registrales. Caracterización de los sistemas chileno y español    88
3.1. Sistema registral inmobiliario    88
3.1.1. Caracterización        88
3.1.2. Criterios de clasificación        91
3.1.2.1. Criterios formales    92
3.1.2.2. Criterios materiales    93
3.2. Características del sistema inmobiliario registral moderno    96
3.3. Principales sistemas registrales en el mundo    99
3.3.1. El sistema francés    100
3.3.2. El sistema alemán    104
3.3.3. El sistema suizo    106
3.3.4. El sistema australiano    108
3.3.5. El sistema británico    110
3.3.6. El sistema estadounidense    111
3.4. Sistema registral chileno    114
3.4.1. Composición normativa    117
3.4.2. Características    119
3.4.2.1. En cuanto a los aspectos formales    119
3.4.2.2. En cuanto a los aspectos sustantivos    131
3.5. Sistema registral español    138
3.5.1. Composición normativa    138
3.5.2. Principales características    143
3.5.2.1. En cuanto a los aspectos formales    144
3.5.2.2. En cuanto a los aspectos sustantivos    150
3.6. Principios de derecho inmobiliario registral y definición del sistema registral    155
3.6.1. Los principios registrales en España    156
3.6.1.1. Principios materiales    158
3.6.1.2. Principios formales    161
3.6.2. Los principios registrales en Chile    163
3.6.2.1. Principios materiales    167
3.6.2.2. Principios formales    168
4. La fe pública registral y su importancia en el tráfico jurídico-económico de inmuebles    173
4.1. Concepto y alcance del principio de fe pública    173
4.2. El principio de fe pública en el ámbito inmobiliario registral    176
4.2.1. La doble presunción existente dentro del Principio de Fe Pública Registral    179
4.3. La fe pública registral en el derecho español    183
4.3.1. Justificación del principio    183
4.3.2. Regulación del principio en la Ley Hipotecaria    185
4.3.3. Requisitos para la existencia de fe pública registral    188
4.3.3.1. Existencia de un “tercero”    188
4.3.3.2. Adquisición a través de un negocio jurídico válido    190
4.3.3.3. Adquisición de quien aparece en el Registro con facultades para transmitir el derecho real    191
4.3.3.4. Existencia de buena fe    191
4.3.3.5. Adquisición a título oneroso    200
4.3.3.6. Inscripción del título de adquisición    200
4.4. La fe pública registral en el derecho chileno    201
5. La función calificadora del registrador    211
5.1. Conceptualización    211
5.2. Fundamento y naturaleza    214
5.3. La función calificadora en Chile    219
5.3.1. Regulación y delimitación    219
5.3.2. Extensión de la función calificadora    222
5.3.3. Responsabilidad del Conservador en su función calificadora    228
5.3.3.1. Responsabilidad civil    228
5.3.3.2. Responsabilidad Disciplinaria    230
5.3.3.3. Responsabilidad Penal    231
5.3.3.4. Otras responsabilidades    232
5.4. La calificación registral en la ley hipotecaria española    232
5.4.1. Regulación y delimitación    232
5.4.2. Extensión de la función calificadora    235
5.4.3. Resultado de la función calificadora    236
5.4.4. Responsabilidad del Registrador en su función calificadora    238
5.5. Calificación registral y vigencia de la fe pública registral    239
6. La normativa urbanística y su influencia en los sistemas chileno y español    243
6.1. Derecho urbanístico. Objeto de regulación y características. Aspectos generales    243
6.2. Legislación urbanística y régimen de propiedad del suelo en España    246
6.2.1. Legislación urbanística    246
6.2.2. Régimen de la propiedad del suelo. Clases de suelo    252
6.2.3. Control de la legalidad urbanística    255
6.3. Legislación urbanística y régimen de propiedad del suelo en Chile    257
6.3.1. Fuentes y cuerpo normativo    257
6.3.2. Tipos de suelo y su destino    262
6.3.3. Control de legalidad urbanístico    269
7. Actos registrales de agregación, agrupación, fusión y división de la propiedad y normativa urbanística     275
7.1. Principio de especialidad registral    275
7.2. Determinación del concepto de “finca registral”    278
7.2.1. “Inmueble” o “finca registral” en el sistema registral chileno    278
7.2.2. “Finca registral” en el sistema español    282
7.3. Modificaciones formales de inmuebles rústicos    287
7.3.1. Modificaciones formales al inmueble registral en la legislación chilena    289
7.3.1.1. Inmuebles rústicos. Decreto Ley 3.516    290
7.3.1.2. Modificaciones formales de inmuebles urbanos. Ley General y Ordenanza de Urbanismo y Construcciones    299
7.3.1.3. Subdivisión de suelo rural para uso habitacional    302
7.3.1.4. Cambio de uso de suelo    306
7.3.2. Modificaciones formales a la finca registral en el sistema registral español    308
8. Supuestos irregulares de subdivisión de predios rústicos, calificación registral y protección del tercer adquirente    317
8.1. Aspectos generales    317
8.2. Situación del derecho chileno    320
8.2.1. Caracterización del fenómeno. Modalidades de desarrollo    320
8.2.1.1. Subdivisiones de predios rústicos realizadas mediante procedimiento contenido en el Decreto Ley Nº 3.516    322
8.2.1.2. Venta de acciones y derechos en ausencia de comunidad    326
8.3. Posibles causas o factores que posibilitan el surgimiento de situaciones irregulares    338
8.3.1. Precariedad normativa    339
8.3.2. Diversidad y dispersión de competencias preventivas    341
8.3.3. Ausencia de control oportuno y régimen sancionatorio difuso    346
8.4. Proyectos de reforma del Decreto Ley Nº 3.516    349
8.4.1. Proyecto de ley, iniciado en moción de los Honorables Senadores señores De Urresti, señora Muñoz y señores Latorre, Montes y Sandoval, que modifica diversos cuerpos legales, con el objeto de regular la división de predios con fines inmobiliarios    350
8.4.2. Proyecto de ley, iniciado en moción de los Honorables Senadores señor Espinoza, señoras Núñez y Rincón y señores Moreira y Sandoval, que modifica diversos cuerpos legales, con el objeto de regular la división de predios rústicos con fines residenciales    351
8.4.3. Proyecto de ley, iniciado en moción de los Honorables Senadores señores Sandoval, Chahuán, Espinoza, Kuschel y Sanhueza, que modifica diversos cuerpos legales, en materia de regulación de la división de predios rústicos    353
8.4.4. Proyecto de ley, iniciado en Moción de los Honorables Senadores señora Gatica y señores Espinoza, Kusanovic y Sandoval, que modifica el decreto ley N° 3516, de 1980, que establece normas sobre división de predios rústicos, para incorporar una excepción al límite de superficie establecido para la subdivisión de dichos inmuebles    355
8.4.5. Proyecto de Ley que “modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y otros cuerpos legales, para regular el desarrollo de zonas residenciales en el medio rural”    356
8.5. Rol del Conservador de Bienes Raíces como mecanismo de control    363
8.5.1. Obligación del CBR de calificar. Marco normativo    365
8.6. Parcelaciones ilegales en España    374
8.6.1. Normativa nacional    374
8.6.2. Caracterización y desarrollo    378
8.6.3. Medidas adoptadas. Leyes de saneamiento y alternativas de legalización    380
9. Conclusiones    385
Bibliografía    393
Jurisprudencia y resoluciones administrativas    409
Legislación    417